Thông tin
Hợp đồng giả cách là gì? Hiểu về hợp đồng giả cách để tránh mắc bẫy
Hợp đồng giả cách – Hai mặt đối lập của hai thể không thống nhất.
*Tác giả: Lê Bình Phương – Tinh Tế
Trong chén trà chiều nay, tôi nghe thấm vị nhân sinh. Tối qua, khi nhìn lên bầu trời đầy sao, tôi đã tự hỏi mình “Con người đến Trái đất này để làm gì, và sống một cuộc đời để rồi đem gì theo vào cõi hư không?”. Câu hỏi ấy lại tìm về trong sự tĩnh lặng của buổi chiều, và cả trong sự tĩnh lặng của thiền định. Nào bạn, ngồi xuống đây để tôi kể cho bạn nghe câu chuyện về pháp luật, để kéo bạn và tôi trở lại với thực tại. Dù sao, chúng ta vẫn phải sống, và phải hiểu điều gì đang diễn ra. Tôi bắt đầu nhé! Tôi biết bạn không phải là luật sư, hay làm công việc tương tự liên quan đến pháp luật, nên để tôi kể theo cách thật dễ hiểu nhé.
Hợp đồng giả cách là gì?
Đây là khái niệm dùng trong đời thường, không được quy định trong luật. Có thể hiểu nôm na, hợp đồng giả cách là một hợp đồng được kí bởi hai bên hoặc nhiều bên; tuy nhiên, các thoả thuận trong hợp đồng ấy không phải là điều mà các bên hướng đến. Thực chất, họ muốn che đậy cho một giao dịch khác (“giao dịch bị che giấu”) mà không muốn cơ quan thực thi pháp luật biết. Giao dịch bị che giấu đó trái luật, nên các bên không thể lập một hợp đồng nêu rõ các thoả thuận liên quan đến giao dịch ấy được (mà phải che đậy bằng một giao dịch hợp pháp).
Thực ra, nhà làm luật cũng đã dự liệu vấn đề này rồi, cho nên tại điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực…” (trích)
Giao dịch vô hiệu nghĩa là giao dịch không có hiệu lực, xem như chưa có giao dịch đó xảy ra. Các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Theo quy định tại điều 124 nêu trên, giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực bạn nhé.
Vận dụng hợp đồng giả cách (phần 1)
Cuộc sống vốn muôn màu; vì thế, luật pháp không thể quy định hết tất cả mọi vấn đề của cuộc sống được. Con người, với sự sáng tạo vô bờ của mình, tìm ra những kẽ hở của pháp luật để khai thác. Khoan hãy vội cho rằng việc khai thác này là không đạo đức, gây thiệt hại cho xã hội. Luật pháp tạo nên trật tự xã hội, thúc đẩy sự phát triển của xã hội, nhưng nếu quy định không phù hợp, cũng có thể làm chậm đi sự phát triển ấy. Việc khai thác kẽ hở của pháp luật đôi khi tạo nên sự đột phá. Thế nhưng, điều này cũng lắm khi gây nên những hệ luỵ nguy hiểm. Hợp đồng giả cách không hẳn là một kẽ hở của pháp luật. Gọi nó là sự “linh hoạt” quá mức trong áp dụng pháp luật thì có lẽ chính xác hơn. Dù có gọi thế nào đi nữa, hợp đồng giả cách được nhiều người vận dụng cho công việc làm ăn, kinh doanh của họ.
Cho vay nặng lãi là một hành vi bị pháp luật nghiêm cấm. Thế nên, người ta đã che đậy nó bằng một hợp đồng mua bán tài sản, mà thường là bất động sản. Cụ thể, anh A có nhiều tiền mặt, anh B có một dự án bất động sản M có giá trị ước tính khoảng 1000 tỷ đồng. Anh B đã vay ngân hàng rất nhiều trước đây, nhưng lần này ngân hàng không cho anh B vay nữa. Lí do là anh B bị nợ xấu nhiều lần, cộng với dự án M chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý nên ngân hàng không nhận thế chấp để cho vay. Anh B đành tìm đến anh A để “vay nóng” một khoản tiền 300 tỷ với lãi suất 120%/năm, thời gian vay là 1 năm. Lãi suất 120% là vượt quá mức lãi suất tối đa quy định tại điều 468 Bộ luật dân sự 2015 (qui định tối đa 20%), và vướng vào tội “cho vay lãi nặng trong giao dịch dân sự” (điều 201 Bộ luật hình sự 2015) do lãi suất vượt mức 100%/năm. Như vậy, thoả thuận về lãi suất giữa A và B là trái quy định của pháp luật. Thế nhưng, anh A phải thu mức đấy thì anh mới cho vay được, vì rủi ro nhiều, và mới đáp ứng được mức lời anh mong muốn. Anh B thì không còn đường nào khác cũng phải chấp nhận vậy. Đến đây xem như hai bên thống nhất với nhau về lãi suất.
Thế nhưng, đưa tiền thì dễ mà đòi tiền thì lại khó. Đồng thời, lãi suất 120% kia lại trái luật. Anh A mới cùng với anh B lập một hợp đồng mua bán bất động sản, trong đó anh B bán cho anh A dự án M với giá 300 tỷ. Với hợp đồng này, anh A yên tâm là anh B không “bỏ chạy” được. Kiểu gì thì anh B cũng phải kiếm tiền trả lại cho anh A cả gốc lẫn lãi để còn lấy lại dự án M vốn có giá trị đến cả 1000 tỷ đồng. Hợp đồng kí công chứng xong, anh A chuyển cho anh B số tiền 300 tỷ. Theo thoả thuận ngầm, khi hết thời hạn hợp đồng 1 năm, anh A sẽ “bán” lại dự án cho anh B với giá 660 tỷ đồng (300 tỷ cộng lãi 360 tỷ đồng).
Đến đây, bạn có thể thắc mắc: Nguy hiểm cho anh B quá. Lỡ đến khi hết thời hạn hợp đồng mà anh A “lật kèo” không “bán” lại dự án M cho anh B thì chết anh B sao? Đúng vậy, nếu như vậy thì quá rủi ro cho anh B. Vì làm ăn lớn, các bên đều có người tư vấn rất kĩ. Thế nên, anh B yêu cầu anh A ghi trong hợp đồng mua bán dự án M một “câu thần chú”: “Anh B được quyền mua lại dự án M từ anh A, và khi anh B mua thì anh A buộc phải bán. Giá mua dự án là 660 tỷ. Thời hạn mua không trễ hơn ngày xyz” (Ngày xyz là ngày đáo hạn khoản vay nêu trên hoặc một ngày nào đó hai bên thoả thuận). Với câu trên, anh B yên tâm là có thể lấy lại dự án, miễn là phải có đủ tiền để trả cho anh A không trễ hơn ngày xyz đã nêu.
Như vậy, một thoả thuận mua bán hợp pháp được diễn ra. Một bên bán bất động sản, một bên mua, lập thành hợp đồng công chứng hẳn hoi đúng theo quy định pháp luật. Tiền được chuyển qua ngân hàng, “giấy trắng mực đen” rõ ràng. Thế nhưng, bản chất vấn đề, như bạn thấy đấy, là cho vay nặng lãi, một hành vi bị pháp luật nghiêm cấm.
Rắc rối xảy ra khi quá ngày xyz nêu trên, anh B đã không thể kiếm đủ tiền để “mua lại” dự án M từ anh A. Và theo hợp đồng mua bán hai bên đã kí, dự án M thuộc về anh A.
Anh B chẳng thể nào làm gì khác hơn được phải không bạn? À không hẳn vậy. Vì anh B thừa biết hợp đồng mua bán bất động sản nêu trên là để che giấu hợp đồng cho vay nặng lãi, một hành vi bị pháp luật nghiêm cấm, nên anh B làm đơn tố cáo anh A cho vay nặng lãi (Chắc bạn còn nhớ, giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực. Và vì vẫn có hiệu lực nên anh A bị xem là cho vay nặng lãi). Không những vậy, giả sử trong hợp đồng không ghi “câu thần chú” bên trên mà chỉ thoả thuận miệng, và đến khi đáo hạn khoản vay, anh A không cho anh B “mua lại” dự án M, thì lúc này, anh B còn tố cáo anh A cả tội “lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”.
Như vậy, việc che đậy những thoả thuận trái luật bằng một thoả thuận hợp pháp chứa đựng nhiều rủi ro. Dĩ nhiên, khi một người dùng cách này thì họ cũng tự đánh giá mức độ rủi ro của việc làm này và khi quyết định làm, họ đã cho rằng rủi ro này là chấp nhận được so với lợi ích của nó mang lại. Thế nhưng, đánh giá của một người và đánh giá của cơ quan thực thi pháp luật có sự khác biệt. Sự khác biệt này có thể đem đến những rắc rối đáng kể về mặt luật pháp mà đôi khi chúng ta không lường hết được. Với sự khác biệt này, mình đã “trào phúng” với tựa đề “Hợp đồng giả cách – Hai mặt đối lập của hai thể không thống nhất” là vậy.
*Bài viết được dành cho độc giả là những người không công tác trong các ngành liên quan đến pháp luật. Vì vậy, có nhiều thông tin được giản lược để dễ hiểu hơn. Bài viết cũng đã được điều chỉnh vài số liệu để đảm bảo tính chính xác hơn về mặt học thuật, mặc dù đây không phải một bài nghiên cứu chuyên sâu. Cám ơn sự góp ý của các bạn.Vận dụng hợp đồng giả cách (phần 2)
Bài này khá dài rồi, nên mình sẽ ngưng tại đây. Mình sẽ viết một bài khác về cách vận dụng hợp đồng giả cách khác vô cùng tinh vi, có thể nói là “vô tiền khoáng hậu”, hứa hẹn hấp dẫn không kém. Các bạn chờ xem nhé.
————
Ấm trà vẫn còn ấm. Nhấp thêm một ngụm trà, tôi nhận ra rằng, trời đã hoàng hôn rồi. Hoàng hôn đẹp lạ kì, như thể muốn khoe nốt những lấp lánh của nó trước khi nhường bước cho màn đêm. Rồi khi thời gian qua đi, màn đêm kia lại lui về sau để sự rực rỡ của ngày mới lại bắt đầu.
Vận dụng hợp đồng giả cách (phần 2) – Cao chiêu ảo diệu.
“Xập xè én liệng lầu không,
Cỏ lan mặt đất rêu phong dấu giày.
Cuối tường gai góc mọc đầy,
Đi về này những lối này năm xưa.”
(Truyện Kiều)
Những điều xưa cũ luôn gợi nên những kỉ niệm mỗi khi nhớ về. Có thể đẹp, nhưng cũng có thể đau thương. Nhưng dù có để lại nhiều nỗi xót xa, những kỉ niệm đau thương kia cũng đâu thể nào chối bỏ, khi nó đã xây nên một phần cuộc đời vốn hữu hạn của một người. Hạnh phúc, hạnh phúc đâu chỉ tìm thấy ở những điều vui vẻ. Chúng còn hiện ra khi ta biết ôm lấy và nâng niu nỗi đau…
Vận dụng hợp đồng giả cách – Cao chiêu ảo diệu
Đây là một chiếc bẫy pháp lý cực kì tinh vi, mà gần như ai cũng có thể rơi vào “chiếc bẫy” này. “Mắc bẫy” rồi thì sẽ vô cùng vất vả để giải quyết hậu quả. Vì thế, mình chia sẻ ở đây để bạn biết, và hy vọng bạn và những người thân, bạn bè của bạn, sẽ tránh được những cạm bẫy như vậy.Để mình nhắc lại một chút cho các bạn dễ nắm. “Hợp đồng giả cách” là một khái niệm đời thường, không được quy định trong luật. Có thể hiểu nôm na, hợp đồng giả cách là một hợp đồng được kí bởi hai bên hoặc nhiều bên; tuy nhiên, các thoả thuận trong hợp đồng ấy không phải là điều mà các bên hướng đến (điều 124 Bộ luật dân sự 2015 gọi là “giao dịch dân sự giả tạo”). Thực chất, họ muốn che đậy cho một giao dịch khác (“giao dịch bị che giấu”) mà không muốn cơ quan thực thi pháp luật biết. Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 nêu rõ: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực” (trích).
Đến đây, chúng ta cùng thống nhất và lưu ý hai thuật ngữ (a) giao dịch giả tạo, và (b) giao dịch bị che giấu”, đồng thời lưu ý rằng “giao dịch giả tạo/hợp đồng giả cách” là vô hiệu.
Và câu chuyện bắt đầu…
Nước cờ đầu tiên: Sắp xếp ban đầu.
Anh A có một thửa đất số 13 trị giá 20 tỷ đồng. Anh A có biết một anh Z sống cùng người dì ở không xa nhà anh A. Anh Z từ nhỏ có cuộc sống rất khó khăn nên nghỉ học sớm, làm đủ thứ việc nhưng chỉ đủ để đắp đổi qua ngày nên không có tài sản gì. Anh A gần đây tâm sự với anh Z rằng anh gặp một vài vấn đề cá nhân, nên ngỏ ý rằng anh muốn chuyển thửa đất số 13 cho anh Z đứng tên giúp. Vì anh Z đi lại kí giấy tờ cũng mất thời gian, và biết cuộc sống anh Z cũng không mấy dễ dàng, anh A hứa sẽ gửi tặng anh Z một khoản tiền, cũng là để giúp anh Z có chút vốn làm ăn. Anh A bảo rằng, sau khi xong thủ tục giấy tờ, anh sẽ tặng anh Z số tiền 200 triệu đồng. Nghe vậy, anh Z lòng mừng không thể mừng hơn, vì có được lối ra cho cuộc đời mình, và anh thật lòng rất biết ơn anh A. Thêm nữa, anh Z nghĩ: “Đứng tên giùm thửa đất thì cũng đâu có gì đáng lo. A không sợ mất của thì thôi chứ mình có gì mà mất.” Đến đây, anh A đã thực hiện xong bước chuẩn bị. Lưu ý rằng đến thời điểm này, chưa có việc gì cụ thể xảy ra. Anh A vẫn đang sở hữu thửa đất số 13 chứ chưa sang tên cho anh Z.
Nước cờ thứ 2: Kí các hợp đồng.
Anh A bảo anh Z rằng để hoàn tất việc đứng tên đất giúp thì có một số giấy tờ cần kí, mặc dù phức tạp nhưng anh A sẽ lo hết, anh Z kí giúp là xong. Anh Z biết mình cũng không có tài sản gì, nên anh A kêu kí gì thì anh kí đó thôi. Vả lại, anh Z cũng nghĩ rằng “A cũng là chỗ quen nên không sao, vả lại A cũng đã có tấm lòng hứa giúp mình, lẽ nào mình lại không giúp A.”
Anh A chuẩn bị các hợp đồng sau để anh Z kí:
(a) Hợp đồng vay: Anh A soạn một hợp đồng vay, trong đó anh A vay anh Z số tiền 3 tỷ đồng, thời hạn 3 tháng, với lãi suất 120%/năm. Anh A kí vào hợp đồng và đưa cho anh Z cùng kí (không công chứng hợp đồng) và sau đó giữ toàn bộ các bản hợp đồng vay này. Anh Z không giữ bản nào. Lúc này, anh A nhắc lại là có hứa cho anh Z tổng cộng 200 triệu đồng nhưng bảo anh Z đợi đến khi xong hết giấy tờ, thủ tục, thì gửi tặng hết luôn.
(b) Hợp đồng mua bán thửa đất số 13: Cùng lúc kí hợp đồng vay, anh A và anh Z đến Phòng công chứng để kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó anh A bán cho anh Z thửa đất số 13 số tiền 3 tỷ đồng. Trong hợp đồng này có “câu thần chú”: “Anh A được quyền mua lại thửa đất số 13 từ anh Z, và khi anh A mua thì anh Z buộc phải bán. Giá mua lại thửa đất là 3,9 tỷ đồng. Thời hạn mua không trễ hơn ngày xyz”.Sau khi hoàn tất các thủ tục xong, anh Z bây giờ là chủ của thửa đất số 13, nhưng sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – GCNQSDĐ) thì anh A giữ, dĩ nhiên. Anh A cũng làm một số thủ thuật pháp lý khác để anh Z khó có thể nảy ý kia khác mà chiếm đoạt thửa đất 13 vốn dĩ là của anh A. Lúc này, anh A rút 100 triệu đồng ra đưa cho anh Z, và chúc anh làm ăn may mắn. Còn lại 100 triệu đồng, anh A hẹn anh Z ít thời gian nữa, vì phải làm thêm vài việc.
Nước cờ thứ 3: Rao bán đất rẻ.
3 tháng sau ngày kí hợp đồng công chứng chuyển nhượng QSDĐ cho anh Z…
Mặc dù có giá thị trường đến 20 tỷ đồng, anh A vẫn rao bán thửa đất số 13 với giá 12 tỷ đồng, với lí do là anh đang rất cần tiền (về mặt giấy tờ thì anh Z là chủ thửa đất, nhưng thực chất là đất của anh A nên anh A rao bán). Vì giá rẻ hơn thị trường đáng kể nên khách kéo đến xem rất đông, và chỉ 10 ngày sau là có người mua. Anh A yêu cầu người mua là vị khách K đặt cọc 3 tỷ đồng. Khách K đồng ý ngay chứ không thì lỡ mất “kèo thơm”. Thoả thuận đặt cọc có ghi là thời gian hai bên ra phòng công chứng để kí hợp đồng mua bán là 30 ngày. Dĩ nhiên, người kí vào hợp đồng đặt cọc này là anh Z vì anh Z là chủ thửa đất số 13.
Nước cờ thứ 4: Hợp đồng giả cách xuất đầu lộ diện.
Cầm 3 tỷ đồng, anh A trích thêm 50 triệu đồng đưa cho anh Z. Anh Z lòng vô cùng cảm kích.
Đến đây, mọi việc bắt đầu lộ diện. Anh A thực ra muốn chiếm đoạt 3 tỷ đồng khách đặt cọc chứ hoàn toàn không có ý định bán đất. Nước cờ đầu tiên và nước cờ thứ 2 anh A đã đi là nhằm tạo ra:Hợp đồng giả cách.
Đúng vậy, anh A đã làm hợp đồng vay với lãi suất cao vượt mức trần mà pháp luật cho phép, thậm chí có thể bị truy tố hình sự. Anh giữ bản hợp đồng vay này. Cùng với hợp đồng vay, anh A tạo ra hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) thực chất là để che đậy hợp đồng vay. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hợp đồng giả cách.
Đến đây bạn sẽ thắc mắc: Hợp đồng giả cách thì sẽ bị vô hiệu mà? Vậy anh A làm mấy thứ này để rồi không có hiệu lực pháp luật, chi rắc rối vậy? À không, không rắc rối gì cho anh A cả; trái lại, anh A đã cố tình tạo ra một hợp đồng giả cách để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Mà giao dịch vô hiệu thì sao? Các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Trên cơ sở đó, anh A đã khởi kiện anh Z ra toà, trước ngày hẹn kí hợp đồng công chứng bán thửa đất số 13 cho khách đã đặt cọc. Trong đơn khởi kiện, anh A yêu cầu Toà án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu vì đây là hợp đồng giả cách, rằng là thực ra anh vay tiền của anh Z nên buộc phải làm thủ tục bán đất cho anh Z. Giờ anh trả tiền lại cho anh Z rồi nhưng anh Z không chịu chuyển trả thửa đất lại cho anh. Rất cẩn thận, anh A, trước khi khởi kiện, đã nhờ anh Z kí vào giấy xác nhận là đã nhận số tiền 3,9 tỷ đồng từ anh A. Mục đích là để có bằng chứng chứng minh với Toà là anh A đã trả đủ tiền gốc và tiền vay cho anh Z. Anh Z cũng không ngại kí vào giấy xác nhận, vì anh nghĩ: “Dù sao A vẫn tin mình và để mình đứng tên thửa đất trị giá đến 20 tỷ đồng kia mà.” Rất có tình, anh A đã rút ra 50 triệu đồng để tặng anh Z. Như vậy, anh đã tặng đủ 200 triệu đồng như đã hứa.
Nước cờ thứ 5: Sập bẫy.
Kèm với khởi kiện, anh A đã nộp Hợp đồng vay tiền đã lập trước đây, cùng với biên nhận số tiền 3,9 tỷ đồng anh Z đã kí. Đồng thời, anh A cũng nộp đơn yêu cầu ngăn chặn giao dịch đối với thửa đất số 13. Với các bước đi này, anh A muốn cung cấp cho Toà các bằng chứng cho thấy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là giả cách. Khi Toà thụ lý vụ án và ngăn chặn giao dịch đối với thửa đất số 13, vị khách K đã đặt cọc tiền sẽ không thể nhận chuyển nhượng được thửa đất này. Người khách này đã sập bẫy! Cụ thể, nếu đúng như kế hoạch của A, Toà sẽ tuyên hợp đồng chuyển nhượng giữa A và Z là vô hiệu, và tuyên trả đất lại cho A. Lúc này, Z không còn sở hữu thửa đất này, và vì thế không thể bán thửa đất này cho khách K được. Vị khách K chỉ còn một cách duy nhất là khởi kiện Z ra Toà để đòi tiền cọc và tiền phạt cọc. Nhưng bạn biết đấy, Z không có tài sản gì. Vì vậy, cơ hội để vị khách K đòi được tiền gần như không thể. Có thể nói, vị khách K đã rơi vào một chiếc bẫy được giăng vô cùng tinh vi mà vô cùng khó để nhận ra. Anh A đã xuất sắc khai thác một điều cấm của luật để biến nó trở thành một công cụ hữu ích cho mình.
*Bài viết được dành chủ yếu cho độc giả là những người không công tác trong các ngành liên quan đến pháp luật. Vì vậy, có nhiều thông tin được giản lược để dễ hiểu hơn.
Nắng lên. Nắng mang theo những rực rỡ của ngày mới, mang theo niềm hân hoan trong lòng mỗi người.
Hãy vui lên đi, dù có sau mọi cuộc bể dâu thì cánh đồng kia vẫn sẽ xanh ngát đấy thôi…
“Trời còn để có hôm nay,
Tan sương đầu ngõ vén mây giữa trời.
Hoa tàn mà lại thêm tươi,
Trăng tàn mà lại hơn mười rằm xưa.”
(Truyện Kiều)